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二手房交易風險多 居間服務謹慎合規

來源:法制日報
日期:2019-12-01
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近年來,二手房交易活躍度不斷提升,在實際買賣過程中,買賣雙方多委托房地產經紀公司提供居間服務,代為辦理交易手續,因此,涉及二手房居間買賣的訴訟案件也在逐年增多。在居間服務中,有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理,有的是房屋被查封無法過戶產生糾紛,有的則涉及簽訂居間合同后私自買賣是否需要承擔中介費的問題。《法制日報》記者選取江蘇省連云港市兩級法院審理的相關案例,通過以案釋法,提醒在二手房交易市場中,無論買賣雙方還是中介公司,都要嚴格依法合規,促進中介服務市場健康發展,維護市場誠信交易。

承諾貸款卻未兌現

中介有責應賠損失

王某欲購買劉某房產,遂向某中介公司咨詢購房事宜。王某因擔心自身存在個人征信問題,就能否辦理購房貸款多次向中介公司咨詢,并將個人征信相關材料信息交付中介公司。

中介公司經核實后,明確告知王某可以成功辦理相關購房貸款。后王某與劉某及中介公司簽訂房屋買賣合同及居間服務合同,約定由中介公司代為辦理貸款事宜。協議簽訂后,王某向中介公司交納中介費15000元,向賣方交付購房定金5萬元。后王某準備向劉某支付首付款并申請銀行貸款時,中介公司卻告知因其征信有問題銀行不予貸款。

貸款不能,房屋買賣合同就無法履行,王某所交的定金也不能退還。三方產生爭議且協商未果,于是,王某將中介公司訴至連云港市東海縣人民法院,訴求退回中介費及定金共計65000元。

法院經審理后認為,中介公司對王某的損失依法承擔賠償責任,王某對自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定審查注意義務,遂判決中介公司按照損失總額80%承擔賠償責任,剩余由王某承擔。中介公司不服,上訴至連云港市中級人民法院。后經調解,中介公司賠償王某50500元。

法官庭后表示,本案中能否成功辦理購房銀行貸款系王某是否同意締結合同的重要考慮因素。中介公司既未提供充分證據證明其已經盡到積極調查義務,亦未對可能無法辦理購房貸款的風險進行明確提示,只是告知王某經核實可以辦理購房貸款,該過失行為導致委托人王某作出錯誤意思表示,因此,中介公司應對王某支付的定金和傭金損失承擔賠償責任。由于王某對于自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定的審查注意義務,故根據公平原則和誠實信用原則,一審法院判決中介公司承擔80%的責任,王某承擔20%的責任。

房屋被查封難過戶

賣方違約應付傭金

2017年,李某購買了張某的一處房屋,甲中介公司為居間方,三方簽訂了房屋居間買賣合同,合同中約定:合同訂立后,買賣雙方任何一方責任導致合同不能履行的,違約方應向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用。合同簽訂之日,買賣雙方分別與中介公司簽訂傭金確認書。

在合同履行過程中,由于涉案交易房屋被法院查封,無法辦理房屋過戶手續。于是,甲中介公司將李某及張某訴至連云港市海州區人民法院,請求二人支付傭金。

法院經審理后認為,張某、李某分別與甲中介公司簽訂傭金確認書,約定于房屋過戶當月向甲中介公司支付傭金。現因張某房屋被法院查封的原因導致合同無法履行,按照三方所簽訂的《房屋居間買賣合同》相關規定,違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用,故張某應當承擔支付全部傭金的民事責任。遂判決張某依法向甲中介公司支付傭金。

法官提醒,本案還涉及了轉讓被司法機關或行政機關依法查封房屋所簽訂合同的效力問題。根據城市房地產管理法第38條規定:司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的,不得轉讓。該規定并非強制性規范,不影響房屋轉讓合同的效力,合同仍然有效。故房屋買賣雙方及中介公司在交易中均應注意審查房屋權屬是否清晰、是否存在查封等情形,避免合同雖然有效但實際無法辦理產權變更手續的不利后果。
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關鍵詞: / 二手房 / 交易 / 風險 / 
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